2013年3月27日 星期三

領匯房產信託基金(823.hk)---- 香港 reits vs 台灣 reits


 領匯房產信託基金(823.hk),是亞洲最大型的房地產投資信託基金( reits),由領匯管理有限公司管理,並完全由私人和機構投資者持有

當年2005年底,香港政府將政府擁有的公屋商場,停車場等....上市出售
過程一波三折,後來由領匯公司管理,將老舊的商場更新,向外招商,引入國際級的連鎖商店,
並大幅增加租金,趕走當時的小租戶,,,,這段過程,引起弱勢商家的強烈抗議,,,,然而在商言商,
以股東的角度,, 領匯專業經理人的做法,以股東權利為優先,從困境中力求改善,是合情合理的



這個故事,也引發了我們對台灣 reits 的比較, 台灣reits 很多都租給自己的集團,,你如何在reits 所有人和自己集團的利益間取捨,這是令人懷疑的,你會向自己的集團漲租金嗎?....我們合理的懷疑,會有利益衝突的問題,,更何況,我們也查到了下面的壞記錄:
新光一號買自家金管要查
http://house.chinatimes.com/content-indexNews-content.aspx?NewsID=13017

另外用股息殖利率的角度,目前台灣的reits,現金股息殖利率,扣掉分離課稅10%,都小於3%,只有二點多%,而香港的reits,其中最貴的領匯房產信託基金,目前預期周息率,還有 3.43%,,其餘都在5%以上,(and tax free),,若加上物業的規模來考慮,,香港的reits 更是比台灣好太多..太多..太多





目前香港市面上可以的reits有8有越秀405435置富778泓富808領匯823富豪1881冠君2778匯賢87001
其中,,匯賢以人民幣計價,,,但是因為大陸的物業有期限匯賢主要的物業東廣場將會於2049年到期,
,and 富豪(1881.hk),就是把香港富豪酒店包裝起來,但是酒店有淡旺季的差別,,所以我也沒興趣

其餘,,我看起來都不錯,大家如果有興趣,要記得在股息殖利率,相對高的時候下去買,

我當時觀察領匯很久,股息都是三點多%,,去年有一度利空,跌到股息4%以上,,我就伺機買入,成果豐碩.....

領匯房產信托基金自上市以來,股息加資本利得已經上漲了五倍



同時您也可以參考:
1.(405.hk)越秀房產信託基金


2.泓富 reit (808.hk) vs置富 reits(778.hk)




27 則留言:

  1. Hi Allan,
    早安!!
    看到您關於405與823的文章好高興喔!
    因為我前天正把您之前提供您的香港持股看了一遍,正在想關於405是否是時機可以買進了,接著就看到您的文章了. 我本來是想說您有建議大陸的股票會扣10%的稅,那是不是還要再想想的...太好了! 所以 只要看到殖利率不錯 就可以勇敢買進了! 還有2020和659 我想也都是可以買的時間了
    至於808與2778 在您第一次介紹時 我就買了!

    不好意思 一直都是跟著您的腳步..
    謝謝!!

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  2. hi lily:目前,也不到勇敢買進的程度(因為根本沒有利空,出來嚇人)

    只要看到殖利率不錯 就可以勇敢買進了!----> 你可以先建立基本持股,,這樣你就會開始關心他的新聞,以及他的漲跌,這樣你才會有經驗, and 何時該大力的加碼,我們主要的目標都是要降低是持股的成本...,,我的意思是,目前的價位,可以建立基本持股,,不必大力加碼,也不到勇敢買進的程度(因為根本沒有利空,出來嚇人)

    目前,,,你可以定期定額,or 定期不定額買,不要對一個個股,,大筆的投入,要分散投資,,,最重要的是,記得真正利空來的時候,有勇氣加碼,and 有錢加碼.......

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  3. hi lily:

    2777.hk
    周息率/預期 5.795 / 6.291

    大陸在打房
    你可以把它放在觀察名單(watch list) 中

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  4. hi lily:

    忘了提醒你,
    香港 reits 平常都不太會漲
    (因為收益已經固定,租金不會狂飆,而且買的人都是保守的人)

    so, 你要把它當作定存一樣看待
    把它當作5%定存,應該很好吧

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  5. 嗯!! 謝謝Allan的指導!! *_*

    我會先建立基本持股,(我本來以為這樣已經是利空了說)...
    再慢慢定期定額買 而且5%定存已經比銀行好太多了
    希望利空趕快來...
    謝謝您!!
    Have a nice day!

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  6. hi lily:

    真正,利空的時候,你很容易知道---

    就是報紙頭條,寫說股災來臨的時候

    or新聞電視,訪問散戶,,大家都哭喪着臉,,
    (阿土伯,也會在電視訪問哭)

    或者是你自己的股票,,跌到你都沒有勇氣看她了

    哪時候你要提起勇氣加碼 etf (不是個股,因為個股可能會倒閉)
    平常,你可以定期定額 or 定期不定額,, it is up to you

    但記得真正利空來的時候,有勇氣加碼,and 有錢加碼.......

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  7. 呵呵!! 您形容的好傳神喔!! 我都忘了..
    這種情況久久才出現一次 可每次只要一發生 就會習慣性的恐慌
    不過 相信下次遇到時 我一定可以勇敢加碼 因為我每天都會拜讀您的文章 呵呵!!
    謝謝您!!

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  8. hi lily :

    以上是對大盤利空的觀察
    若是對個股的利空
    我都是找龍頭股,
    所以我會依照市場的分析,自己判斷這個利空是否為真的利空,,目前勝率,都很高,,
    提供給您做參考..... ...例如目前2002中鋼 ,,,若是市場失去理性,在殺低,,,,,,,我會伺機把它買回來

    例如 越秀房產信托基金(405.hk)所分析的
    1.他是不是真的利空?--
    我覺得不見得,網友依照現況的情形預估(當時金融中心出租的情形,不盡理想),這個結果在未來一定會發生嗎?我不太相信,我寧願相信專業經理人(而不太相信一般市場的分析),他們有種種的專業,各種人脈處理事情,他們一定會應對未來種種的困難挑戰,所以我覺得未來一定會比現在好,即時當時的情況不盡理想 (有興趣的網友,可以GOOGLE一下廣州金融中心,他很漂亮,目前出租給四季酒店,還有其他辦公室,商務公寓,... 出租...,我也沒有去過,但是我很喜歡廣州金融中心,以身為廣州金融中心的股東為榮.....,..,)
    2.就算他是真的利空,依照過去的經驗,在市場跌勢的時候,大家都失去理智,會把利空過度反應,這時候,反倒是長期收息資金,可以進來撿便宜的機會來了,

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    1. hi lily:
      怕你誤會

      2002中鋼
      不是,現在買

      可能也是在第三季,,到時看看市場氣氛

      去年第三季,,我看媒體都太誇張了,,一路唱衰中鋼
      一直以寶鋼的例子,,,,,說中鋼如何如何
      越是這麼多人說他不好,,我就覺得機會到來了,,

      目前看來當時判斷是對的

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  9. 這幾年鋼鐵業一直都不是很好
    我在鋼鐵業感受很深阿
    我可以持股信託2002,便宜20%
    但我還是沒參加持股信託~因為要被綁15年
    景氣循環股要買在景氣差時
    但那也是要在股價有下跌的情況,
    中鋼一直都沒把獲利衰退反應在股價上
    真的要買還是買淡水河谷(VALE)或必和必拓(BHP)

    像台塑四寶獲利大衰~但股價摔很少
    這種情況之下不要買比較安全~

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    1. 作者已經移除這則留言。

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    2. 我也覺得20%,要綁15年,不值得

      除非你對中鋼,很有信心

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    3. 對啊,台塑,我也看不懂,
      只覺得長庚醫院,一直出來護盤

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  10. allan大哥
    20%~15年折現回去,一年也才多1%~2%
    我比較不方便講我在那工作
    公司有規定這部份...
    中鋼是間正派的公司,
    不過面臨挑戰很大~

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    1. sorry,我無意窺探隱私

      事實上,我很喜歡中鋼

      只不過他有很多問題,,需要很有智慧的專業經理人來解決

      只希望政治力,不要再介入干預了

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  11. 大家早!!
    還好我已經知道可以買2800和0050了
    不然以前都聽說 可以買2002一輩子 當定存 就可以高枕無憂了
    所以 從前的經驗 真的不能代表未來吧

    我覺得2800 應該也會比0050好 因為香港的經濟 應該會比台灣好吧 長期下來
    不知道 這樣想對不對..

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    1. hi lily:

      somebody say 打敗大盤很簡單,買台塑就可以打敗大盤
      那是依照過去的歷史來看.
      對於未來,誰能夠保證現在買台塑,未來一定可以打敗大盤
      事實上是沒有人可以保證的,

      我買0050 ,只要求平均成績,這個卑微的心願,至少比較容易達成

      真的,過去的經驗不能代表未來

      2800 目前看來比 0050 賺的錢比較多

      但是未來如何.我也不知道
      這個問題只有上帝知道。
      所以我 2800, 0050 兩個都有配置

      刪除
    2. 我覺得會說買台塑就可以打敗大盤這種話的人
      不是刻意在誤導別人,就是無知

      ETF的意義就是在享受某個經濟體的成長,並且分散風險
      單壓台塑倒的風險一定大於0050
      單壓0050風險一定大於壓在VPL亞洲ETF
      比如說想要享受全世界的平均成長就買VT
      想要美國就VTI,歐洲就VGK,新興市場VWO等等

      刪除
    3. 我想再引用一次,曬黑的園丁所說的:

      打敗大盤,是一件多麼嚴肅的事情啊!!!

      2012年 0050 ,年初買入,到年底,,績效約 15%, 真的很好

      比你在哪裡買進賣出,,研究半天,,,選東選西,,擔心害怕。問東問西,,,,,
      每天忙碌....惶惶不安....
      可能你的績效也沒那麼好......

      0050,真的可以讓你的樂活一生



      刪除
  12. Allan 大,

    謝謝你的買賣股票實戰分享,中間技術運用,讓以往一向靠報章消息買賣股票的我,猶如在股海中得到水泡。
    靠你分享的技巧,現時投資中得到微利,謝謝你!

    另外,很多人認為港股及中國A股步入牛市,想請教一下你對港股,A股近日的看法,以及其中的心法。謝謝!

    Edward

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    1. hi edward :

      參考參考
      http://allanlin998.blogspot.tw/2014/08/acpe-3-years.html

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  13. Hi Allan兄,

    查了一下香港相關的reits,除了0823.HK,其餘的周息率都算很高,都符合買入的點,
    但0405.HK用曾氏通道看了一下,顯示有過熱的情形,請問周息率與曾氏通道該如何參考呢?
    其餘的股票我就沒再一一的用曾氏通道查了,目前手上的電腦跑不起來> <

    0405.HK 越秀房產信託基金
    周息率/預期6.802 / 7.159 --> 但曾氏通道快到了95%樂觀線

    0435.HK 陽光房地產基金
    周息率/預期5.401 / --

    0778.HK 置富產業信託
    周息率/預期5.127 / 5.597

    0808.HK 泓富產業信託
    周息率/預期5.719 / --

    2778.HK 冠君產業信託
    周息率/預期5.485 / 5.040

    0823.HK 領匯房產基金
    周息率/預期3.600 / 3.723

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    1. 我覺得..現金殖利率 比較重要

      五線譜你可以分為. 長期 and 短期

      綜合判斷

      接近 95% 樂觀的區域. 可能要去看看 財務報表or 其他的消息

      是不是會有 新的營收, 而造成..淨利潤增加
      造成新的趨勢

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